Covid, guerre en Ukraine, remontée des taux d’intérêt, retour de l’inflation... A priori, tous les ingrédients pour un ralentissement du marché immobilier semblent réunis. Toujours se méfier des "a priori"... En 2022, le marché buccorhodanien de l’ancien est resté extrêmement dynamique, avec un niveau de transactions similaire à celui de l’année 2021 : autour de 35 000 ventes selon les chiffres de la Fnaim. « Le marché est resté très actif cette année encore malgré un maintien de haut niveau de prix, une offre tendue et un contexte géopolitique et sanitaire incertain », résume François-Xavier Guis, président de la Fnaim Aix-Marseille Provence (AMP).
La Fnaim Aix-Marseille Provence change de président
Avec 16 216 ventes enregistrées (fin octobre 2022 sur 12 mois glissants / 16 341 ventes de 2021), Marseille reste la locomotive du marché départemental, devant Aix-en-Provence (2 751 ventes), La Ciotat (916 ventes), Arles (828 ventes) et Salon (823 ventes). Sur l’ensemble du département des Bouches-du-Rhône, les prix ont continué de grimper accusant une nouvelle hausse de 7,7 % à 3 745 euros/m2 en moyenne. Sur cinq ans, la tendance inflationniste atteint 28,1 %.
Aix-en-Provence affiche les prix les plus élevés
Comme de coutume, la palme des valeurs les plus élevées revient à Aix : le prix moyen d’un logement sur les rives du cours Mirabeau atteint 5 804 euros/m2. La cité du roi René est plébiscitée par les acquéreurs : « La demande y reste très soutenue pour des biens en centre-ville avec terrasse et garage. Pour l’instant, on ne perçoit pas de stagnation, si ce n’est sur les biens dépourvus d’extérieur », observe Laurence Pont, du bureau de la Fnaim AMP. Mais les premiers signes d’un ralentissement pointent : « Depuis septembre 2022, la demande est plus attentive au prix et les délais de vente commencent à s’allonger », ajoute la professionnelle.
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Marseille revient à la normale
A Marseille, le ticket d’entrée est moins stratosphérique : le m2 coûte 3 450 euros en moyenne, en hausse de 7 %. Mais ce chiffre cache évidemment de grandes disparités territoriales : l’écart va du simple au triple entre les arrondissements du Nord (14e : 1 774 euros/m2 et 15e : 1 446 euros/m2) et ceux du Sud (7e : 5 180 euros/m2, 8e : 4 490 euros/m2). « Le marché phocéen a maintenu son haut niveau d’activité en 2022 », relève François-Xavier Guis. Mais encore plus qu’à Aix, depuis cet automne, les professionnels constatent l’arrivée d’un air plus frisquet : « Avec le contexte macro économique, les acheteurs se montrent plus vigilants et recommencent à négocier. La clientèle extérieure a quasiment disparu. Le marché revient à la normale », affirme le président de la Fnaim AMP.
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Le pays d’Aix reste en (très) haute altitude
Dans les communes du Pays d’Aix (Bouc-Bel-Air, Cabriès-Calas, Simiane), le marché confirme sa dynamique, portée par l’engouement de la clientèle pour les maisons individuelles. « Les prix semblent avoir atteint un plafond depuis le printemps 2022, mais à un niveau élevé en raison du manque d’offres », indique Laurence Pont. La clientèle à haut pouvoir d’achat essentiellement constituée de marseillais souhaitant quitter la cité phocéenne pour un pavillon avec jardin n’est pas rebutée par le niveau altier des prix. « Les négociations concernent les biens qui nécessitent des travaux de rénovation, ceux classés en étiquettes F et G », relève François-Xavier Guis. Mais pas de retournement en vue dans ces communes de la campagne aixoise :
« Compte tenu du manque de renouvellement de l’offre sur le Pays d’Aix ainsi que du maintien de prix surévalué des biens en stock, le marché restera sous forte tension », annonce Laurence Pont.
La tendance est similaire dans l’est de Marseille (Cuges les Pins, Allauch, Eoures...). « La demande reste toujours largement supérieure à l’offre sur ce secteur avec une clientèle souhaitant quitter le centre ville de Marseille ou sa grande agglomération », explique Mathieu Favargiotti, de la Fnaim AMP. Mais le mouvement haussier des prix s’est arrêté au printemps. « Les acquéreurs sont plus regardants. Les biens surévalués ne partent pas. C’est le grand retour des négociations », enchaîne l’agent immobilier.
La demande revient en position de force
Dans ce panorama contrasté, quelques tendances de fond émergent : « La demande est en position de force aujourd’hui malgré le manque d’offres », observe François-Xavier Guis. Mais le haut niveau des prix laisse de côté les primo-accédants : « Ils demeurent les grands oubliés du marché à l’exception de ceux qui reprennent le patrimoine locatif familial ou sont soutenus financièrement », commente le président de la Fnaim AMP.
Les agents immobiliers s’interrogent quant aux répercussions possibles de la loi Climat et Résilience sur le marché de l’existant : « Avec le renforcement des normes de performance énergétique, on risque d’assister à une arrivée massive de biens de propriétaires bailleurs dans l’incapacité de financer des travaux de rénovation. Un phénomène qui aura une influence sur les prix », s’inquiète Laurent Alphonse, du bureau de la Fnaim AMP. Ce retrait d’une partie de l’offre va évidemment accroître la tension du marché locatif. Un spectre alarmant « quand on sait que l’on est déjà dans une situation de forte tension », se désole l’agent immobilier.
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L’encadrement des loyers : remède pire que le mal ?
Dans ce scénario du pire, l’annonce par la Ville de Marseille et la Métropole Aix-Marseille Provence de la mise en place de l’encadrement des loyers s’apparente au remède pire que le mal. « L’encadrement est une usine à gaz pleine d’incertitudes juridiques. Et c’est une mesure qui va complètement à contre courant du marché. Les loyers sont stables. Et les loyers de relocation sont déjà bloqués depuis des années », grince François-Xavier Guis.
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Renforcer les contrôles des locations saisonnières
Pour les professionnels, le vrai combat se situe plutôt du côté de la régulation des locations saisonnières. « Airbnb ôte du marché locatif une partie de l’offre dans certains secteurs prisés des touristes à Marseille : le Vieux-Port, les 7e et 8e arrondissements... », soupire le président de la Fnaim AMP. Avec ses confrères, il soutient évidemment la mesure d’encadrement mise en place par la Ville de Marseille. Mais demande un renforcement des moyens de contrôle « car une partie de cette offre saisonnière se situe dans une zone grise, le bouche à oreille entre copains, sur le Bon coin... ».
