DWS offre un nouveau cap à Cap Joliette

Nouveau cap pour Cap Joliette. Six ans après avoir racheté les murs de cet immeuble de bureaux de 12 143 m² (R+8) qui ouvre le nouveau front tertiaire du quartier central des affaires d’Euroméditerranée, le long du boulevard de Dunkerque (2^e), Deutsche Asset & Wealth Management DWS, la filiale de gestion d’actifs de la Deutsche Bank, vient de couper le ruban de la version rénovée de cet actif. « Cette acquisition au cœur du QCA marseillais s’inscrivait dans notre stratégie "Manage-to-Core", explique Stéphane Bègue, asset manager senior de DWS. En 2016, lorsque nous avions candidaté à l’appel à projet lancé par Axa, l’ancien propriétaire de l’immeuble, nous savions que BNP Paribas, son principal utilisateur avait l’intention de le quitter. »[En 2020, la banque a regroupé ses équipes marseillaises dans Le Corail, écrin neuf de 14 500 m² sis un peu plus au nord, le long du boulevard de Dunkerque, NDLR]. « Avec l’agence MAP architecture, nous avons décidé de retravailler son positionnement pour en faire un véritable actif "prime"», ajoute le dirigeant de DWS.

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Espaces extérieurs

Le projet pourtant imaginé avant la crise sanitaire a anticipé les nouveaux modes de travail post covid. « Il fallait coller aux nouvelles tendances sans succomber aux modes, trop versatiles », décrypte l’architecte Renaud Tarrazi, dirigeant de MAP. Tous les plateaux ont été rénovés, au prix d’une réorganisation de l’espace privilégiant la modularité. Le rez-de-chaussée a été entièrement réaménagé avec la création d’une ouverture sur la rue des Docks, dotant le bâtiment d’une transparence dont il était dépourvu à l’origine. « Cette capillarité s’organise autour d’un patio végétalisé de 600 m², jardin intérieur accessible à tous les utilisateurs. Ce hall d’entrée magistral habillé de linteaux de bois est flanqué de deux espaces hybrides : un “business center“ proposant une salle de réunion et une salle de conférence modulable et une “place de village“ qui regroupe des alcôves de travail connectées, un amphithéâtre et une cafeteria en libre-service », égrène l’architecte. Enfin, les derniers niveaux du bâtiment (aux R+6 et R+8) accueillent deux rooftops réservés aux plateaux de bureaux attenants. « Ces terrasses privatives sont un vrai plus pour les utilisateurs », argumente Stéphane Bègue.

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Nouveau design pour Cap Joliette

Même si le bâtiment n’est pas antédiluvien puisqu’il a été livré en 2003*, son look a été mis au goût du jour.

« Les films qui donnaient une teinte bleutée au bâtiment ont été enlevés pour révéler l’aspect miroir argenté des parois vitrées », indique Renaud Tarrazi.

Les brises-soleil de la façade nord ont été déposés pour souligner la nouvelle entrée principale de l’immeuble. Une mise en scène renforcée par l’installation d’une grande frise en laiton au nom du bâtiment juste au-dessus du hall d’accès.

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Breeam Very Good/Wiredscore

La cure de jouvence a également porté sur la performance technique du bâti : un système CVC (chauffage, ventilation et climatisation) quatre tubes a été déployé améliorant le confort thermique des locaux. Cette quête de performance n’est pas allée jusqu’au raccordement à la boucle de thalassothermie Thassalia. « Les pompes à chaleur de l’immeuble venaient d’être remplacées. Il aurait été prématuré de les abandonner pour un raccordement à Thassalia », explique Stéphane Bègue. Ce choix n’a pas obéré le bilan global des travaux puisque le bâtiment affiche désormais la certification Breeam Refurbishment & Fit-out niveau "very good" et le label Wiredscore (niveau "Gold"), ce dernier attestant de l’excellence de la connectivité de l’écrin qui a vu sa performance doublée.

Covéa et la BNP, 1^ers utilisateurs en attendant le consulat des USA

Après seize mois de chantier et un investissement de 12 millions d’euros, Cap Joliette est prêt pour accueillir ses nouveaux occupants. « Le groupe Covéa** a loué la totalité du 3^eétage (1 000 m²) et la BNP a conservé son agence commerciale au rez-de-chaussée », indique Nicolas Treich, directeur de BNP Paribas RE, l’un des conseillers en charge de la commercialisation des plateaux. DWS est également en négociations exclusives avec le consulat des Etats-Unis qui souhaite privatiser les deux derniers étages (7^e et 8^e). Une prise à bail qui se nouera à un niveau de loyers "prime" de 290 euros/m² HT hors charges.

Autre prospect avec lequel les discussions sont avancées : le groupe Egis qui envisage de regrouper ses équipes sur deux plateaux, aux 5^e et 6^e niveaux (2 400 m²). « Cela porterait à 45 % le taux d’occupation de l’immeuble », se réjouit le représentant de DWS. Les étages inférieurs se négocient autour de 275 euros/m², des tarifs haut de gamme pour le QCA marseillais, les tours Mirabeau et La Marseillaise exceptées. Le propriétaire affiche « son optimisme » quant à la commercialisation du reste des surfaces. Une confiance étayée sur un constat : « Marseille manque d’offres tertiaires dernière génération », confie Nicolas Treich.

* Cap Joliette a été érigé en 2003 par le tandem Nexity/Sogeprom sur les plans de l’atelier Khelif architecture.
** Covéa est le groupe d’assurance mutualiste qui regroupe notamment les marques MAAF, MMA et GMF.