La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) vient de publier les chiffres de l’année 2022. Deux ans après le krach engendré par le Covid, le marché immobilier est loin d’avoir retrouvé des couleurs. « Le secteur de l’immobilier neuf s’enfonce dans une crise profonde, sans précédent », s’alarme Pascal Boulanger, le président de la FPI.
« Tous les segments, ventes aux propriétaires occupants, ventes aux particuliers investisseurs, ventes aux investisseurs institutionnels ou aux bailleurs sociaux, sont quasiment à l’arrêt. »
Les ventes en chute libre
Sur l’année 2022, les ventes de logements neufs dans l’Hexagone ont chuté de 24,6 % par rapport à 2021 : 121 875 ventes en 2022 contre 161 736 en 2021. La détérioration des conditions de financement intervenues au second semestre 2022 ajoutée à la crainte que fait peser l’inflation sur la solvabilité des locataires conduisent à une baisse généralisée des ventes au détail. « Les ventes aux particuliers ont chuté de près de 40 % au dernier trimestre 2022. Sur un an, les ventes aux investisseurs particuliers reculent de 26 % quand les ventes aux propriétaires occupants accusent un recul de 13,4 % », observe la FPI.
Après deux années de hausse, les ventes en bloc reculent de 36,6 % par rapport à 2021, notamment celles à destination des bailleurs sociaux, « rendant encore plus lointaine l’atteinte de l’objectif de production de logements locatifs sociaux fixé par le gouvernement ».
L’offre nouvelle au plus bas depuis sept ans
En dépit d’une amélioration des délivrances de permis de construire, la chute de la demande de logements des particuliers conduit inexorablement les promoteurs, déjà pénalisés par la brusque inflation des coûts de construction, à geler le lancement commercial de leurs opérations. Un coup de frein qui se traduit par une baisse des mises en vente de 12,7 % au dernier trimestre 2022 et de 7,6 % sur un an. « Bien que supérieur à l’année 2020, le niveau de l’offre nouvelle en 2022 reste le plus bas constaté depuis 2015 », soupire la FPI.
« Le déficit de production de logements neufs constaté ces dernières années va encore s’accentuer avec la baisse des ventes en 2022. Dans ce contexte, une crise majeure du logement se profile », martèle Pascal Boulanger.
L’offre commerciale diminue en Provence
La région Provence-Alpes-Côte d’Azur n’échappe pas au marasme. En Provence*, au dernier trimestre 2022, les mises en vente ont dégringolé de 46 % par rapport au dernier trimestre 2021 avec 870 lancements commerciaux. Sur l’ensemble de l’année 2022, la chute des mises en vente est de 24 %. Le recul est même de 65 % par rapport au dernier trimestre 2019.
Avec 883 unités totalisées, les réservations nettes accusent elles aussi un recul de 48 % par rapport au quatrième trimestre 2021 sur le territoire de la Provence avec de fortes disparités. Elles se répartissent deux-tiers/un tiers entre occupants (63 %) et investisseurs (37 %).
Le stock de logements se réduit comme peau de chagrin selon la FPI. Avec 3 856 logements disponibles fin 2022, l’offre commerciale en Provence est en baisse de 24% par rapport à fin 2021 et carrément de moitié par rapport à 2019.
Autre indicateur dans le rouge : l’offre commerciale de logements collectifs en projet est en chute libre. Au dernier trimestre 2022, elle a diminué de 60 % et celle en construction de 28 % par rapport aux trois derniers mois de 2021. Sur la même période, en revanche, l’offre commerciale des projets livrés enregistre une hausse de 63 %.
Les prix en hausse de 4 % en 2022
Enfin, les prix de vente des logements neufs en Provence continuent de grimper : le prix moyen d’un appartement (hors parking en TVA 20 %) progresse de 3,8 % et s’établit à 4 944 euros/mètre carré fin 2022. Sur l’ensemble de l’année 2022, la hausse atteint 4 %. Sur le territoire d’Aix-Marseille Provence, en revanche, les prix stagnent : au dernier trimestre 2022, ils ont diminué de 1,4 % à 5 006 euros/mètre carré.
Les mises en vente en hausse de 16 % sur la Côte d’Azur
La tendance est plus contrastée sur le marché azuréen*. Malgré un léger repli au dernier trimestre 2022 (- 4 %), les mises en vente s’affichent en hausse de 16 % sur l’ensemble de l’année 2022.
Avec 341 promesses signées au cours des trois derniers mois de 2022, les réservations nettes au détail chutent de 23 % par rapport à fin 2021. Sur l’ensemble de l’année 2022, la baisse est de 15 %.
Les ventes à investisseurs (145 unités au T4 2022) accusent un recul de 28 % par rapport au dernier trimestre 2021. Elles représentent 43 % des ventes au détail.
Avec 196 logements réservés, les ventes à occupants sont elles aussi en baisse (-18 %) par rapport aux trois derniers mois de 2021.
Les ventes en bloc, pour leur part, ont progressé de 47 % en 2022 par rapport à l’année précédente avec 1 952 logements commercialisés. Les deux tiers de ces ventes l’ont été à destination des acteurs du logement intermédiaire.
Un stock commercial de 16,5 mois
L’offre commerciale azuréenne a augmenté de 14 % au dernier trimestre 2022 par rapport à fin 2021, avec 2 230 lots disponibles. Ce volume représente 16,5 mois de commercialisation, contre 12,4 mois au dernier trimestre 2021. A contrario, l’offre commerciale de logements collectifs livrée accuse une baisse de 13 % au dernier trimestre 2022.
Prix en hausse de 8 %
Les prix du neuf sur la Côte d’Azur poursuivent leur course vers le ciel : à 6 095 euros/mètre carré (hors parking), le prix de vente moyen d’un appartement neuf a encore augmenté de 2,7 % au dernier trimestre 2022 par rapport à 2021. Sur la métropole niçoise, la hausse est légèrement plus modérée : + 2,2 % avec un prix moyen de 5 854 euros/mètre carré. Sur l’ensemble de l’année 2022, les prix du neuf sur le marché azuréen ont bondi de 8 %.
* Territoire Provence : Bouches-du-Rhône, aire Avignonnaise, aires urbaines des Alpes et Var.
** Territoire Côte d’Azur : Alpes Maritimes.
