L’inflation des coûts de construction va-t-elle exclure « des dizaines de milliers de ménages » du marché résidentiel du neuf et par ricochet assigner à résidence les ménages vivant dans le parc locatif social ? Ce scénario noir est déjà bien établi dans de nombreuses communes de la métropole Aix-Marseille, où dénicher un toit est réservé à une élite privilégiée. Mais « il risque de se généraliser d’ici la fin de l’année 2024 si rien n’est fait pour inverser la tendance », s’alarme Arnaud Bastide, président de l’Observatoire immobilier de Provence (OIP).
Bouches-du-Rhône : le marché immobilier attend la relance
Tensions multiples
Ces prévisions catastrophistes sont issues d’une projection réalisée par la nouvelle commission prospective de l’OIP, en partenariat avec l’Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (Agam) et la Cellule économique régionale de la construction (CERC). Alors que le marché immobilier de l’aire métropolitaine montre depuis des années de sérieux signes d’hypertension, la situation géopolitique qui entraine une flambée des prix des matières premières et de l’énergie s’apparente à une rafale de plomb sur une ambulance pour les professionnels.
« Aucune raison d’être optimiste », soupire Christian de Bénazé, le représentant du Pôle habitat de la Fédération française de bâtiment, qui préside la fameuse commission prospective. Brandissant le spectre « de gilets jaunes de l’immobilier » (sic), l’ancien président de l’OIP décrit la pièce en trois actes où se joue la descente aux enfers de l’habitat :
« La flambée des prix du neuf va écarter 20 000 ménages du marché du logement collectif et 10 000 de celui de la maison individuelle... Et ces ménages évincés vont se reporter sur l’ancien, ou rester dans leur logement, aggravant les tensions de l’ensemble de la chaîne immobilière. »
Sur fond de remontée des taux bancaires (hausse de + 1,25 % d’ici 2024), ce phénomène en cascade se résume par une litanie de chiffres naviguant entre l’orange et le rouge carmin. D’ici trois ans, tous les segments du marché vont voir les prix tirés vers le haut : + 28 % pour le neuf, + 8 % pour l’ancien, + 7 % pour le locatif, + 14 % pour les pavillons neufs et + 9 % pour les pavillons anciens.
« Depuis 2017, les prix ont progressé de 25 % à Marseille. Et le mouvement va s’amplifier. Pour un trois pièces dans le neuf, les prix moyens risquent de grimper de 4 950 euros/mètre carré à 6 340 euros/mètre carré en 2024 ; et pour un T3 dans l’ancien, le prix médian passera de 2 630 euros/mètre carré à 2 840 euros/mètre carré », égrène Arnaud Bastide. Et celui qui est également président de la Fédération des promoteurs immobiliers de Provence (FPI) de pointer les trois maux à l’origine de cette inflation : la hausse des coûts de construction, la nouvelle réglementation environnementale RE2020 (dans le neuf) et la pénurie d’offre.
Des permis en voie de disparition ?
Si l’offre se fait rare alors que la demande reste extrêmement soutenue, les prix grimpent mécaniquement. A en croire le patron de la FPI Provence, les promoteurs aimeraient construire plus... Seul hic maintes fois relevé : dégoter un permis dans les 92 communes de la métropole et notamment dans la ville centre est quasiment aussi compliqué que de trouver de l’eau en plein désert. « A Marseille, le recul a démarré en juin 2019, avant le changement de municipalité. »
Depuis, le réflexe malthusien ne se dément pas. « En 2021, 60 % des permis ont été retoqués, quand la moyenne des refus se situe entre 15 % et 20 % dans les grandes métropoles », se désole Arnaud Bastide. D’après lui, « sur les 5 000 logements annuels prévus par le Programme local de l’habitat (PLH) à Marseille, seulement 2 000 ont été autorisés en 2021 ». Cette chute de la production « menace l’attractivité » de la deuxième ville du pays : « Rien n’est garanti ad vitam aeternam. Pour attirer des entreprises, il faut pouvoir loger les salariés. On s’endort trop sur nos lauriers », argumente le promoteur mettant en avant le potentiel de séduction d’autres territoires comme « la côte atlantique ».
Bouches-du-Rhône : les professionnels de l’immobilier inquiets de la raréfaction de l’offre locative
Statut fiscal du bailleur
Pour sortir de l’ornière, les professionnels mettent sur la table une dizaine de propositions impliquant à la fois la représentation nationale et les pouvoirs locaux. Cyril Cartagena, de l’Unis Marseille Provence Corse, plaide pour « un statut fiscal du bailleur privé » avec un abattement pour les investisseurs qui arrivent au bout de la période d’amortissement Scellier. « Cela permettrait la revente en masse des logements acquis dans le cadre de ce dispositif dans les années 2000 et au début des années 2010. »
Le représentant de l’Unis souhaite également « une réorientation des aides de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) en faveur des propriétaires bailleurs alors que celles-ci sont aujourd’hui fléchées à 90 % vers les propriétaires occupants ». Une réforme qui permettrait au marché locatif d’encaisser le choc du renforcement de la réglementation énergétique qui verra les passoires thermiques (classées étiquettes F et G) interdites de mise en location à partir de 2028.
Nicolas Rastit : « Pour les copropriétés, la rénovation énergétique est le plus gros enjeu »
Le pass foncier
Localement, les opérateurs ne manquent pas d’idées. Ils ressortent de vieilles recettes comme la réintroduction du pass foncier et de la TVA réduite pour les accédants les plus modestes qui choisissent le neuf ou la relance d’une politique de maîtrise du foncier public. Autre proposition : la réorientation d’une partie de la TVA immobilière vers les communes bâtisseuses afin de leur permettre de financer les équipements et autres infrastructures rendues nécessaires par leur développement urbain.
Pour dégripper la chaîne du logement, l’OIP préconise l’instauration de carottes comme une aide « significative et simple » fléchée « vers le logement abordable et intermédiaire » et « une majoration du coefficient d’emprise au sol pour les logements abordables ».
Pour leur part, les promoteurs sont prêts à rogner sur leurs marges en réservant aux primo-accédants « une part de logements abordables » dans les programmes neufs. En contrepartie de cet effort, ils demandent aux collectivités de créer « une aide à l’accession » doublée « d’une TVA réduite ». Une mesure de nature à redonner de l’oxygène au parc social en augmentant la mobilité au sein du premier maillon de la chaîne de l’habitat. « Augmenter juste de 5 % le taux de rotation du parc HLM libèrerait plus de logements sociaux que ce que la construction neuve permettrait de réaliser », avance Christian de Bénazé.
