71% : c’est le taux de commercialisation des logements en accession du programme des Docks Libres, dont les dirigeants de Nexity organisaient une visite de chantier ce 9 janvier. A six mois de la livraison des premiers immeubles, le chiffre satisfait les promoteurs : « Produire des logements pour les habitants de ce quartier populaire était un pari », reconnaît Lionel Seropian, directeur régional de Nexity.
Le site, une ancienne friche industrialo-portuaire située à la charnière des périmètres Euromed’ I et II, se trouve également sur l’emprise de l’opération de rénovation urbaine de Saint-Mauront (3e). Un emplacement qui permet au programme de bénéficier du taux de TVA réduit à 5,5%. « Sans cette TVA allégée et l’achat du foncier à un prix raisonnable auprès de l’EPFR, nous n’y serions pas arrivés », admet le promoteur. Nexity a également accepté de rogner ses marges, un effort favorisé par l’effet masse du programme (près de 40.000 m2 de plancher dans la première tranche) : « In fine, nous sommes parvenus à sortir des logements dans une fourchette de prix parmi les plus compétitives de la ville, entre 115.000 euros pour un T2 et 200.000 euros pour un T4 avec parking », ajoute Lionel Seropian. Sans cette modération tarifaire, les appartements seraient en effet restés hors de portée des ménages de ces arrondissements parmi les plus pauvres de Marseille (revenu moyen de 25.000 euros par an).
« Le pari courageux », aux dires de Laure-Agnès Caradec, l’adjointe à l’urbanisme de la Ville, est en passe d’être gagné puisque, malgré la conjoncture pas franchement mirobolante, 200 des 280 appartements en accession ont été réservés à un prix moyen de 2.750 euros/m2 TTC (avec TVA à 5,5%). « Et près de la moitié de ces ventes a été conclue avec des ménages habitant les arrondissements voisins », précise Lionel Seropian. Quant au solde des lots, il a été commercialisé auprès d’investisseurs, en majorité marseillais eux aussi.
Haro sur les maîtres-chanteurs
Au-delà de ces considérations financières, l’opération se présente comme un pied de nez au contexte juridique qui plombe depuis des mois l’activité immobilière à Marseille : contrairement à l’usage, Nexity n’a pas hésité à braver l’épée de Damoclès judiciaire que des opposants faisaient planer au-dessus du projet en lançant les travaux sans attendre que les recours contentieux soient purgés. Le promoteur a ainsi apporté 150 millions d’euros de garantie de sa poche pour sécuriser l’opération. Un pari gagnant, là encore, puisque la justice a fini par débouter les requérants.
Hormis le volet accession, la commercialisation du reste de l’opération a d’ores et déjà été bouclée. Le promoteur a également cédé en Vefa deux ensembles à des filiales du groupe Immobilière 3F (groupe Solendi) : une résidence hôtelière à vocation sociale (RHVS de 100 chambres) a été acquise par le groupe Résidences sociales de France (Ivry/Seine, 94) et 39 logements locatifs conventionnés (PLS) ont été vendus à l’ESH Immobilière Méditerranée (groupe 3F). La même procédure de vente en bloc a concerné les 151 logements sociaux destinés au relogement des habitants concernés par l’opération Anru de Saint-Mauront : ces derniers ont été cédés à l’OPH 13 Habitat (74) et à l’ESH Logirem (77). Nexity, pour sa part, réalisera en compte propre, via sa filiale Studea, une résidence étudiante de 130 studios.
Une crèche de 600 m2
Une crèche de 600 m2, des commerces en pied d’immeubles (1.000 m2) et des ateliers d’artisans (760 m2) complèteront cette pièce urbaine relativement dense (l’immeuble le plus élevé culmine à 48 mètres, soit juste en dessous du seuil des 50 mètres qui impose les normes de sécurité draconiennes des IGH).
Enfin, le promoteur a cédé en état futur d’achèvement à Foncière Inea l’immeuble de bureaux à structure bois qui trône au centre de l’opération (montant : 11,2 M€). Une transaction facilitée par l’absence d’incertitude quant à l’utilisation du programme : dès cet été, Nexity a en effet prévu d’installer son nouveau siège régional dans quatre des cinq niveaux de cet ensemble de 3.750 m2 qui constituera la première déclinaison marseillaise de son concept « Ywood business ». Le rez-de-chaussée hébergera deux cellules commerciales quand le dernier plateau disponible (600 m2) sera proposé à la location au tarif de 170 euros/m2/HC/HT. Enfin, une précision pour les férus de records : avec ses six étages, cet écrin éco-performant (RT 2012 – 20%) sera l’immeuble tertiaire en bois le plus haut de France.
Une 2ème tranche de 30.000 m2 en 2018
Rappelons que l’opération voit le jour sur l’emprise des Docks Libres, une ancienne friche industrialo-portuaire d’environ 7 ha située boulevard National (3e), au cœur de la ZUS Saint-Mauront et en lisière du périmètre d’Euroméditerranée. L’opération démarre avec une première phase de 70.000 mètres carrés, elle-même scindée en deux tranches. La première porte sur la réalisation, d’ici la fin 2015, d’un ensemble de 39.900 m2 sur une parcelle de 15.150 m2. Répartie sur neufs bâtiments (R+4 à R+16) conçus par l’architecte Roland Carta (Marseille), cette phase initiale agrège près de 700 logements (du T1 au T5), des bureaux, des commerces en pied d’immeubles (1.000 m2), une crèche et 500 places de parking en souterrain.
La seconde, dont la demande de permis a été déposée le 23 décembre 2014, prévoit la création d’un ensemble de 30.000 m2 de plancher sur une parcelle de 6.400 m2. Cette dernière regroupera 363 logements en accession, une RHVS de 101 chambres, 103 logements sociaux, des commerces (340 m2), des équipements publics de proximité et un nouvel immeuble « Ywood » qui pourrait accueillir le commissariat du quartier. L’ensemble conçu par Roland Carta et François Leclercq, l’architecte qui pilote l’extension d’Euroméditerranée, sera phasé en quatre tranches dont la première a été lancée commercialement au début 2015. Le promoteur compte livrer l’opération progressivement à partir de 2018.
