La tour qui cache la forêt ? Avec un taux de 4,6 % sur Euroméditerranée, le marché tertiaire marseillais affiche des taux de rendement « prime »* supérieurs à ceux de Lille (4,5 %), Lyon (3,95 %) et Paris (3 %). Reste à proposer des opportunités à la mesure de ce potentiel. Un défi de taille pour la métropole Aix-Marseille Provence qui entend mettre sur le marché chaque année 200 000 mètres carrés de bureaux à l'horizon 2030.
En la matière, le gap** à franchir demeure important. Après une année 2017 record au cours de laquelle 152 000 mètres carrés de bureaux avaient été placés, le marché tertiaire de l'aire d'Aix-Marseille devrait retrouver son rythme de croisière habituel cette année. Loin des 200 000 mètres carrés espérés. « Fin septembre, on était à un peu plus de 82 000 mètres carrés commercialisés, 51 300 mètres carrés sur Marseille et 31 400 sur Aix. Ces chiffres laissent augurer un résultat de l'ordre de 100 à 110 000 mètres carrés fin 2018 », annonce Daniel Tchenio, directeur de l'agence CBRE de Marseille.
Et le broker de mettre ce retour à l'ordinaire sur le compte de l'absence de grandes transactions. « Contrairement à 2017, cette année, on n'enregistre aucun deal supérieur à 5 000 mètres carrés. » Les transactions les plus importantes sont toutes en dessous la barre des 3 000 mètres carrés : le Crédit mutuel qui a pris 2 800 mètres carrés dans « Le Virage », écrin tertiaire qui jouxte le stade Vélodrome, Aix-Marseille Université qui a installé sa Cité de l'innovation dans « Castel Heritage », le volet tertiaire rénové (2 800 mètres carrés de surface de plancher) du programme de reconversion immobilière de l'ancien siège de la SNCM développé par Eiffage et ANF-Icade sur le quai de la Joliette, Orange qui a loué quatre étages de la tour La Marseillaise (2 600 mètres carrés) et Phinelec installé sur Smartseille (2 000 mètres carrés).
Euroméditerranée en manque d'offre
Pour le dirigeant de CBRE, aucun doute : si Marseille reste à des années lumières de Lyon et de Lille (dont les marchés tertiaires devraient frôler les 300 000 mètres carrés en 2018), c'est moins par manque d'attractivité que par manque d'offre immédiatement disponible. « Si une entreprise cherche aujourd'hui 10 000 mètres carrés sur Euroméditerranée, on n'a rien à lui proposer. Les seuls actifs disponibles sont les locaux prime de seconde main du secteur de la Joliette. Ces locaux-là trouvent preneurs rapidement », avance Daniel Tchenio. Dans le centre-ville et sur Euromed, la part du neuf ne représente que 8 % du stock.
L'horizon devrait s'éclaircir à moyen terme. Mais pas au point de rattraper l'activité de Lyon, leader incontesté du marché de province. « On dénombre à peine 91 300 mètres carrés de surfaces neuves ou restructurées en chantier ou disposant d'une autorisation de construire livrables d'ici la fin 2021. Le taux de pré-commercialisation des immeubles attendus en 2018 - de l'ordre de 80 % - devrait pourtant inciter promoteurs et investisseurs à démarrer la construction de leur opération », constate Magali Marton, directrice des études de Cushman & Wakefield.
Daniel Tchenio en charge de l’immobilier d’entreprise à la Fnaim Aix-Marseille Provence
* Ratio, exprimé en pourcentage, entre les loyers charges comprises et le prix d'acquisition HT de l'actif.
** Abîme.
L'intégralité de cet article, ainsi que notre dossier sur le Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), sont à lire dans le numéro 10027 des Nouvelles Publications (parution le 27/11/2018). Cliquez ici pour découvrir nos offres d'abonnement.
